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Le viager

Définition

Lorsqu’une personne décide de vendre son appartement, sa maison ou son pavillon en viager le principe est simple. Le « débirentier » (acquéreur) verse au vendeur (crédirentier) un bouquet à la signature du contrat et une rente viagère sa vie durant. La rente est constituée au profit d’une ou plusieurs personnes (ex : un couple). Dans ce cas, la rente sera payée jusqu’au décès de la dernière personne vivante.

La valeur du bien se calcule selon plusieurs paramètres : la valeur du bien, l’espérance de vie du vendeur, le montant du bouquet (plus il est élevé, plus la rente est faible), l’occupation ou non et enfin le type de rente souhaitée.

Le viager est donc une solution adaptée qui répond aux besoins des séniors.

Si la vente en viager trouve de nombreux adeptes, c’est parce qu’elle permet au vendeur (ou crédirentier) de profiter de revenus supplémentaires à un moment où, souvent, l’essentiel de ses revenus est constitué d’une retraite ou d’une pension. Grâce au viager, le vendeur s’assure une rente jusqu’à la fin de ses jours. En outre, le vendeur bénéficie d’avantages fiscaux sur sa rente (abattements fiscaux de 30 % à 70 % en fonction de son âge). Ainsi le vendeur est assuré d’une retraite confortable tout en continuant de vivre chez lui, s’il décide de conserver son Droit d’Usage et d’Habitation (DUH).

Les différents types de viager

la rente viagère classique

Dans le cadre d’une rente viagère classique, le senior perçoit à vie une rente d’un montant constant mais revalorisé chaque année en fonction d’un indice (souvent celui de l’évolution du coût de la vie).

De plus, une clause de majoration de la rente peut être prévue dans le contrat de vente en viager occupé, si le crédirentier (vendeur) décide de quitter le logement et donc de laisser le droit de jouissance du bien immobilier au débirentier (acheteur). La rente viagère sera alors majorée d’un pourcentage correspondant à la valeur locative

le viager occupé

Le viager occupé correspond à la vente d’un bien immobilier (logement, maison, terrain…) dont le crédirentier (vendeur) se réserve un Droit d’Usage et d’Habitation (occuper le bien) ou un usufruit (occuper ou louer le bien) sa vie durant.

Le viager libre

Le viager libre correspond à la vente d’un bien immobilier dont le débirentier (l’acquéreur) aura la libre disposition du bien. L’acquéreur peut occuper ou louer le bien à sa convenance. Le vendeur bénéficie d’un bouquet à la signature de la vente et d’une rente à vie (il échange de potentiels loyers contre une rente faiblement fiscalisée et totalement sécurisée).

La vente à terme

La vente à terme correspond à la vente d’un bien immobilier où l’acquéreur paie un bouquet comptant et des mensualités sur une période définie (le paiement est limité dans le temps). Le vendeur peut, dans le cas d’une vente à terme occupée, se réserver un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH).

La rente viagère et bail à nourriture

Un contrat de viager peut prévoir que l'acquéreur vous verse une rente viagère ainsi qu'un bail à nourriture. Ce dernier consiste en une obligation d’entretien et de soins.

En effet, il peut être prévu que dès qu’un des deux seniors présente des problèmes de santé et que l’autre n’est pas en mesure de l’aider correctement, un bail à nourriture soit mis en place. Il peut s’agir, par exemple, du financement d’une aide à domicile et/ou des besoins alimentaires du couple.

la rente viagère à effet différé

Une rente viagère peut être différée dans le temps. Ainsi vous décidez à l’âge de 60 ans de percevoir dès votre 65ème anniversaire une rente à vie. Dans ce cas, vous recevez le bouquet à 60 ans mais ne percevrez la rente qu’à 65 ans. La rente est d’autant plus importante car elle fructifie pendant les années de « non versement »

Les avantages

Sécuriser à vie des revenus réguliers :

Les seniors ayant recours au viager disposent de revenus réguliers et sécurisés à vie. En effet, vendre son bien immobilier en viager permet d’augmenter immédiatement ses revenus par le biais du bouquet et de la rente viagère. Celle-ci permet de s’assurer d’un revenu supplémentaire à sa retraite jusqu’à la fin de ses jours.

Ce revenu est sécurisé car en cas de défaillance de l’acheteur, le vendeur récupère l’intégralité de son bien. D’autre part, les revenus de la rente viagère sont avantageux car ils bénéficient d’un abattement fiscal qui est en fonction de l’âge à laquelle la vente a eu lieu.

Libre de continuer à occuper son logement :

Le viager peut être libre ou occupé. Si le viager est occupé, le vendeur peut alors continuer à habiter dans son logement, tout en augmentant ses revenus. Cela permet aux seniors de vieillir plus sereinement tout en profitant de leur bien immobilier.

Alléger les charges liées à son logement :

La vente en viager d’un bien immobilier permet aux vendeurs de payer moins de charges puisqu’ils n’ont plus à assumer la taxe foncière et les gros travaux liés aux logements. D’autre part, ces charges de copropriété seront diminuées d’environ un tiers.

Des garanties renforcées

Les vendeurs bénéficient de solides garanties, en effet comme toute transaction immobilière, vendre un bien en viager nécessite une sécurité juridique. Pour cela, la vente d’un bien en viager passe par le notaire qui veille à la bonne exécution du contrat.

D’autre part, en cas de départ du logement pour aller en maison de retraite ou en résidence seniors, il est possible de prévoir une clause de majoration de la rente.

Lexique

Arrérages :

Ce terme désigne chaque versement périodique de la rente. L’acte de vente et même la promesse de vente devront prévoir leur date et lieu de paiement. Il faut savoir que si rien n’a été prévu au contrat, les arrérages sont payables à terme, c’est-à-dire à la fin de chaque année, semestre, trimestre ou mois selon le cas, et qu’ils sont payables au domicile du débirentier. Il est généralement convenu que la rente soit payée d’avance.

Bouquet :

Somme représentant une partie de la valeur du bien versée par le débirentier au crédirentier. Cette somme est payable, au comptant, en une seule fois le jour de la vente.

Crédirentier :

C’est la personne à qui la rente est due, à savoir le vendeur.

Débirentier :

C’est la personne qui paye la rente, à savoir l’acquéreur.

Droit d’Usage et d’Habitation :

C’est la possibilité pour le vendeur de conserver la jouissance du bien qu’il a vendu, donc il peut continuer à vivre chez lui. Ce droit est strictement personnel, le crédirentier ne peut ni louer, ni prêter son bien.

Immeuble :

C’est le terme qui désigne tout bien immobilier sans distinction (maison ou appartement).

Indexation :

Révision du montant de la rente au fur et à mesure des fluctuations du pouvoir d’achat. L’indice utilisé est l’indice des prix à la consommation, hors tabac de l’INSEE pour le calcul de la réévaluation de la rente. Cette revalorisation est faite chaque année, à la date d’anniversaire du contrat.

Nue-propriété :

Vente qui confère à l’usufruitier (vendeur) le droit d’utiliser le bien immobilier et d’en percevoir les fruits (ex : loyer suite à la location du bien). A l’inverse, le nu-propriétaire (acquéreur) achète la propriété de ce bien immobilier à moindre coût. Il dispose du droit de vendre, d’hypothéquer sa nue-propriété. Au décès de l’usufruitier (vendeur), le nu-propriétaire (acquéreur) récupère la pleine propriété, sans frais.

Rente :

C’est la somme d’argent que le débirentier s’engage à verser périodiquement au crédirentier sa vie durant. Elle est généralement versée mensuellement. La rente est l’un des éléments déterminants du viager. Pour le crédirentier, il s’agira d’une source de revenus importants. Pour le débirentier, ce sera le moyen d’investir dans l’immobilier sans faire appel au crédit.

Usufruit :

C’est un droit permettant d’utiliser ou de percevoir les revenus d’un bien dont une autre personne est nu-propriétaire. Dans le cas d’une vente de nue-propriété, le vendeur peut habiter, prêter ou louer son bien.

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